Piața imobiliară din România: Prăbușire sau simplă pauză tehnică? Ce spun cifrele ANCPI pe 2026 și ce înseamnă acestea pentru Brașov

Titlul de scădere de 17,8% în România în primele nouă luni din 2026 poate panica la o primă vedere pe oricine dorește să vândă sau să cumpere o locuință. Ritmul tranzacțiilor a încetinit simțitor, ajungând la 381.094 de imobile în 2026 față de 463.592 în 2025. Însă o analiză atentă a datelor detaliate arată că nu ne aflăm în fața unei prăbușiri a pieței, ci în fața unui an marcat de anomalii administrative și legislative. Conform unei analize semnate de Alexandru Văcaru, președinte Keller Williams România, dinamica reală a pieței este complet diferită dacă privim dincolo de cifra globală.

Primele nouă luni ale anului 2026 spun trei povești complet diferite. Primul trimestru a fost unul mai slab, înregistrând o scădere de 12%, generată în principal de lunile ianuarie și februarie, în timp ce martie a dat semne clare de stabilizare. Al doilea trimestru, singurul desfășurat în condiții normale de piață și fără șocuri legislative sau administrative în niciunul dintre cei doi ani comparați, a fost practic egal cu 2025, având o ușoară creștere de 0,3%, iar luna iunie a depășit chiar nivelul anului precedent cu 5,3%. În primele șase luni, scăderea totală era de doar 5,6%.

Schimbarea dramatică a apărut în trimestrul al treilea, care este responsabil pentru 80% din întreaga scădere înregistrată la nouă luni. Totuși, această perioadă pune față în față doi ani deformați în direcții opuse. Iulie 2025 a fost o lună atipic de plină, cu peste 66.000 de imobile vândute, cumpărătorii grăbindu-se să încheie tranzacțiile înaintea creșterii TVA de la 1 august 2025. În schimb, iulie 2026 a fost aproape blocat din cauza atacului cibernetic care a oprit platforma e-Terra a ANCPI timp de o lună, imposibilitatea eliberării extraselor de carte funciară blocând activitatea notarială. Reluarea activității și graba de a prinde termenul-limită de 30 septembrie pentru TVA de 9% au împins luna septembrie 2026 la un volum de 58.353 de imobile, depășind cu 5,6% aceeași lună a anului trecut. Prin urmare, scăderea de 37,9% din trimestrul al treilea nu reflectă o lipsă de interes din partea cumpărătorilor, ci un blocaj tehnic combinat cu o bază de comparație neobișnuit de mare.

Media națională ascunde însă evoluții extrem de diferite de la un județ la altul. În timp ce blocajul ANCPI a afectat uniform întreaga țară, doar două dintre marile piețe au reușit să rămână pe plus, printre care și județul Sibiu, cu o creștere de 5,7%. La polul opus, județul Brașov a înregistrat o scădere accentuată de 33,0%, diferența de aproape 39 de puncte procentuale dintre cele două județe arătând clar că problemele tehnice nu pot explica singure dinamicile locale.

În Brașov, piața era sub nivelul anului trecut încă dinainte de blocajul tehnic, primul semestru încheindu-se cu o scădere de 11,9%. Mai mult, în luna septembrie, când piața națională a recuperat și a trecut peste cifrele din 2025, Brașovul a rămas cu 41% sub nivelul din anul precedent. Această evoluție sugerează o reținere mai mare a cumpărătorilor locali în raport cu prețurile cerute, reajustarea la condițiile actuale de creditare și o temperare a ritmului de tranzacționare în județ.

Pentru a înțelege în ce direcție se îndreaptă piața, ultimul trimestru al anului va fi decisiv. Analiștii urmăresc dacă volumul tranzacțiilor din lunile octombrie, noiembrie și decembrie va rămâne aproape de cel din 2025, ceea ce ar confirma că scăderea din vară a fost doar o pauză tehnică. De asemenea, trebuie luat în calcul faptul că o eventuală scădere în octombrie este firească după expirarea termenului de 30 septembrie pentru TVA de 9%, fără ca acest lucru să însemne o slăbire structurală a cererii. Nu în ultimul rând, județele care vor continua să scadă puternic în timp ce restul țării își revine vor confirma că au provocări specifice la nivel local.

Concluzia pentru cumpărătorii, vânzătorii și agenții imobiliari din Brașov este că deciziile nu ar trebui luate pe baza cifrei alarmante de minus 17,8% la nivel național. Cifrele oficiale agregate la nivel de județ arată că dinamica reală depinde de factorii locali, de cartier și de tipul de proprietate, motiv pentru care analiza atentă a lunilor fără evenimente speciale este singura ghidare corectă în piață.